A) DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ARRENDADOR:
A.1.- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda (o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos), constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.
La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.
Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando concurran las siguientes dos circunstancias: que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados, y que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.
Cálculo de los ingresos íntegros
- Arrendamiento de bienes inmuebles o constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.
Constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos reciba o tenga derecho a percibir el propietario o titular del derecho real sobre dicho inmueble del adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.
En los supuestos de subarrendamiento o traspaso, el propietario o usufructuario del inmueble deberá computar como ingresos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.
- Rentas estimadas del capital inmobiliario.
Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario por el valor normal en el mercado de los mismos, entendiéndose por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes.No obstante lo anterior, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.
Gastos deducibles
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.El Rendimiento neto podrá ser negativo.No serán deducibles como gastos, entre otros:
- Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
- El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.
Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del Rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
Rendimiento neto
El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, pudiendo resultar negativo. Las reducciones que aplicaremos al rendimeinto neto seran del 50% o del 100%.
> Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: reducción 50 por 100. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 50 por 100. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
> Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: reducción 100 por 100. Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al importe del indicador público de renta de efectos múltiples: IPREM (para 2009: 7.381,33 euros). A efectos de aplicar esta reducción, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con los requisitos y datos necesarios para aplicar la reducción. Por su parte, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.
Rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo: reducción 40 por 100.
Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá practicarse la reducción del 40 por 100 del rendimiento neto resultante a que se refiere el artículo 21.3 de la Ley del IRPF en los siguientes supuestos:
- Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años.
En el caso de que estos rendimientos se perciban de forma fraccionada, sólo será aplicable la reducción del 40 por 100, cuando el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.
- Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo
A. 2.- Impuesto sobre el Valor Añadido
Salvo excepciones, el arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles incluidos en las mismas y con los garaje y anexos (cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo. La exención de los alquileres de garaje sólo se produce en caso de que el arrendamiento incluya una vivienda y, además, una o varias plazas de garaje, como elementos accesorios de aquélla. No se cumpliría esta circunstancia en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional. La finalidad del contrato debe ser única y exclusivamente el de vivienda. No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.
B) DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ARRENDATARIO:
B.1.- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.
Deducción por alquiler de la vivienda habitual:
Sin perjuicio de lo aprobado al respecto por cada Comunidad Autónoma, desde el 1 de enero de 2008 los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales. Se trata de una deducción exclusivamente estatal, que afecta sólo a la cuota íntegra estatal y no a la autonómica (además de esta deducción general, algunas Comunidades Autónomas han aprobado deducciones propias similares y compatibles con esta deducción general).La base máxima de esta deducción será:
- 9.015 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales.
- 9.015 – [0,75 x (base imponible - 12.000)], cuando la base imponible se sitúe entre 12.001,01 y 24.020 euros anuales.
- Si la base imponible es igual o superior a 24.020 euros anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrá deducirse cantidad alguna.
En el Manual de IRPF del ejercicio correspondiente encontrará información sobre posibles deducciones autonómicas por alquiler de la vivienda habitual. En lo que afecta a la Comunidad de Madrid, la deducción por arrendamiento de vivienda habitual solo es aplicable a menores de 35 años, siendo la cuantía e importe máximo de la deducción el 20 por 100 de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda habitual en el período impositivo, con un máximo de 840 euros, tanto en tributación individual como en conjunta. Los requisitos exigidos son los siguientes:
- El contribuyente debe tener menos de 35 años de edad a la fecha de devengo del impuesto
- Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro, no supere 25.620 euros en tributación individual y 36.200 euros en tributación conjunta.
- Las cantidades abonadas por el arrendamiento de la vivienda habitual deben superar el 10 por 100 de la mencionada suma de bases imponibles general y de ahorro del contribuyente.
- Para la aplicación de la deducción, se deberá acreditar el depósito de la fianza correspondiente al alquiler en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, de régimen de depósito de las fianzas de arrendamientos urbanos y de suministros y servicios. A tales efectos, el contribuyente deberá obtener una copia del resguardo de depósito de la fianza.
www.madom.es – info@madom.es
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